Problem mieszkaniowy w Polsce – rozwiązanie w zasięgu ręki wielki finał

bloki

Podobnie jak w szeregu innych krajach, problem mieszkaniowy w Polsce narasta. Zwiększa się liczba osób mieszkających z rodzicami. Decyzja o założeniu rodziny i posiadaniu dzieci jest odkładana w czasie z powodu braku dostępnych mieszkań i domów. Przekłada się to na rosnące problemy demograficznego naszego kraju. Kompleksowe rozwiązanie problemu mieszkaniowego w Polsce nie jest jednak rzeczą niemożliwą. Spory w obecnej koalicji rządzącej: czy wspierać kredyty hipoteczne czy też wspierać budownictwo na wynajem niekoniecznie muszą przerodzić się w konflikt nie do pogodzenia.

Wnioski z zebranych doświadczeń rynku mieszkaniowego w Polsce i programów rządowych odnoszących się do rynku mieszkaniowego.

Kompleksowe rozwiązanie problemu mieszkaniowego w Polsce wymaga wyciągnięcia wniosków z działania szeregu programów poprzednich rządów R.P tzn. takich programów jak Rodzina na Swoim, Mieszkania dla Młodych oraz Mieszkanie Plus oraz Bezpieczny kredyt 2% .Można wykorzystać też doświadczenia zebrane w ramach programu Lex Deweloper oraz ustawy o gwarantowanym kredycie hipotecznym. Celowe jest także odwołanie się do doświadczeń banków komercyjnych i hipotecznych oraz towarzystw funduszy inwestycyjnych zarządzających funduszami nieruchomościowymi, które finansują projekty z zakresu budownictwa mieszkaniowego a także prowadzenia w Polsce inwestycji infrastrukturyzalnych (kwestia wywłaszczeń). Przydatna byłaby również ocena stosowania dwóch kolejnych ustaw o ochronie nabywców w projektach deweloperskich. Warto też sięgnąć po rozwiązania typowe dla ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym.. Wnioski z przeprowadzonych analiz są następujące:

Dopłaty dla wszystkich chętnych do odsetek od kredytów hipotecznych zaciąganych przez nabywców mieszkań lub domów są czynnikiem wzrostu popytu na mieszkania i domy o ile nie towarzyszą im równoległe działania na rzecz zwiększenia podaży mieszkań/domów.
Organizacje tworzone przez Państwo lub instytucje państwowe z myślą o rozwoju budownictwa mieszkaniowego np. Krajowy Zasób Nieruchomościowy(KZN) lub PFRN Nieruchomości nigdy nie będą tak efektywne w realizacji projektów inwestycyjnych w bszarze budownictwa mieszkaniowego jak doświadczeni deweloperzy. Rola KZN i PFRN Nieruchomości powinna być na nowo określona. Trzeba także wypracować nowe modele współpracy pomiędzy KZN , PFRN Nieruchomości , samorządami a deweloperami mieszkaniowymi. Doświadczenia PFRN Nieruchomości zebrane przy samodzielnej budowie mieszkań w ramach programu Mieszkanie Plus można wykorzystać do wdrażania takiego, nowelu modelu współpracy.
Kolejne wersje ustawy o ochronie nabywcy w projektach deweloperskich ograniczyły w znaczącym stopniu bankructwa deweloperów mieszkaniowych w Polsce. Finansowanie deweloperów jest monitorowane przez banki stosujące różne sposoby ograniczania ryzyka kredytowego m.in stosowanie spółek celowych, wymogu przedsprzedaży jako warunku pierwszego uruchomienia kredytu, kontrola inżynierska wypłat z kredytu i wypłat z rachunków powierniczych. Spadająca liczba bankructw deweloperów może skłaniać do ustawowego przekierowania części środków ze składek deweloperów na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) na programy wspomagania budownictwa mieszkaniowego, o których mowa w niniejszym artykule (np. wspomaganie niskiego wkładu własnego w zakupach mieszkaniowych). Mechanizmem do rozważenia powinno być także zwalnianie przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny deweloperów od tej części mieszkań, które są przeznaczone do wynajmu przez Krajowy Zasób Nieruchomościowy (KZN ) w nowej roli lub przez samorządu (pula mieszkań na wynajem w tym lokale komunalne).
Rola sektora publicznego w rozwiązaniu problemu budownictwa mieszkaniowego nie powinna zatem polegać na budowie mieszkań i domów. Zagospodarowanie terenów to rola sprawnych, prywatnych deweloperów. Rola sektora publicznego w projektach mieszkaniowych powinna polegać na stworzeniu odpowiedniego otoczenia prawnego rozwiązywania problemów mieszkaniowych w tym nowej roli KZN i PFRN oraz szybkiej ścieżce decyzyjnej w odniesieniu do decyzji administracyjnych niezbędnych do rozpoczęcia inwestycji.

Wspomaganie własności mieszkań powinno objąć dwie grupy osób :

Osoby mające środki na własny (średnio 20% wartości mieszkania/domu) i stabilne dochody ale obawiające się wzrostu stóp procentowych. Wtedy rozwiązaniem byłby opisywany dalej Eko-Kredyt.
Osoby nie mające środków na wkład własny ale mające stabilne dochody . Takie osoby korzystałyby ze wspomagania minimalnego wkładu własnego.

Aby programy wspomagania własności mieszkań/domów (Eko-Kredyt i wspomaganie minimalnego wkładu własnego) nie spowodowały bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości w Polsce, korzystanie z tych programów nie może się dublować, co oznacza, że dany nabywca mieszkania lub domów korzystałby tylko z jednego programu.
Dla osób, które nie byłyby w stanie skorzystać ze wspomagania własności mieszkań, pozostawałoby korzystanie z puli mieszkań na wynajem.
Przyjrzymy się teraz szczegółowo propozycjom proponowanych rozwiązań.

Nowe zastosowania zaoszczędzonych środków na wspieranie budownictwa mieszkaniowego

Ograniczenie skali dopłat do odsetek od kredytów hipotecznych pozwoli na oszczędności środków przeznaczanych z budżetu Państwa na budownictwo mieszkaniowe i przekierowanie tych środków na inne cele. Te środki można przeznaczyć na wspieranie wkładu własnego nabywców mieszkań np. na Ta kwestia wydaje się dość istotna biorąc pod uwagę, że jedynie 23% gospodarstw domowych w Polsce ma oszczędności powyżej 20 tysięcy złotych. Dziedziczenie majątku w tym nieruchomości po rodzicach i dziadkach i budowa w ten sposób wkładu własnego to naturalne rozwiązanie ale dostępne dla nielicznych. Innym wykorzystaniem środków zaoszczędzonych w wyniku zastosowania nowej formuły dopłat do kredytów hipotecznych może być budownictwo na wynajem. Można stworzyć system rekompensat związanych z wywłaszczeniem gruntów dla dotychczasowych właścicieli. Można też pomóc samorządom uregulować status gruntów. Taką formę pomocy może być opłacenie bezpośrednio przez budżet państwa kosztów przygotowania planów ogólnych. Na finansowanie opracowania planów ogólnych według nowych przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym można byłoby przekierować środki z Krajowego Planu Odbudowy (KPO). Wspomaganiu przez Państwo powinno podlegać także uzbrajanie terenów oraz proces komasacji gruntów. Pomoc Państwa może polegać także na systemie dopłat do czynszów w wybranych przypadkach losowych najemców

Oddziaływanie na podaż mieszkań

Oddziaływanie na podaż mieszkań powinno polegać na zwiększeniu ilości budowanych mieszkań i domów. Można to zrobić podejmując działania związane z powiększeniem wolumenu gruntów przeznaczonych pod zabudowę. Ten efekt można osiągnąć poprzez:

Wywłaszczenie terenów w rejonie miast , szczególnie tam, gdzie przerwano budowę i gdzie straszą od lat pustostany w następstwie problemów własnościowych lub problemów finansowych właścicieli, którzy nie poradzili sobie finansowo z inwestycją.
Zagospodarowywanie gruntów przez spółki Skarbu Państwa. Formą przekazywania wspomnianych gruntów mogłoby być także obejmowanie przez spółki Skarbu Państwa w zamian za grunty certyfikatów inwestycyjnych FIZAnu zarządzanego przez PFR Nieruchomości z ramienia PFR TFI S.A.
Zagospodarowanie gruntów z obecnych zasobów Krajowego Zasobu Nieruchomościowego.

Ten ostatni punkt wymaga dalszego rozwinięcia. Celem zagospodarowania posiadanych gruntów, Krajowy Zasób Nieruchomościowy wniósłby te grunty do Funduszu Inwestycyjnego Aktywów Niepublicznych (FIZAN) zarządzanego przez PFR TFI S.A Aktywami takiego Funduszu FIZAN zarządzałby PFRN Nieruchomości. Tę usługę zarządzania TFI PFR S.A Funduszem FIZAN powierzyłby PFRN Nieruchomości na mocy art 4 ust. 1a oraz art. 272 ustawy o funduszach inwestycyjnych,. FIZAN tworzyłby następnie z wybranymi w drodze przetargu deweloperami spółki celowe, co jest standardem realizacji projektów inwestycyjnych w nieruchomościowych funduszach inwestycyjnych. Do spółek celowych z deweloperami FIZAN wprowadzałby grunty w formie aportu rzeczowego. Z deweloperami wyłonionymi w ramach przetargu, PFRN Nieruchomości jako zarządzający funduszem podpisywałby umowy inwestycyjne. Umowy te nie mogę być jednostronne. Do spółek celowych mogłyby przystępować lokalne samorządu, chcąc dysponować pulą mieszkań komunalnych. W umowach inwestycyjnych określona został termin rozpoczęcia i zakończenia budowy określonej puli mieszkań/domów oraz jej podział (część komercyjna przeznaczona na sprzedaż, część przeznaczona na wynajem lub jako pula mieszkań/domów komunalnych. Samorządy jako udziałowcy spółek celowych deklarowali szybką ścieżkę decyzyjną związaną z realizowanymi projektami inwestycyjnymi. Najemcą mieszkań byłyby albo samorządy lokalne (mieszkania popularne) albo bezpośrednio KZN. Spółki celowe musiałyby też zapewnić odpowiednią infrastrukturę w budowanych projektach w tym infrastrukturę społeczną (szkoły, przedszkola, żłobki, poprawa stanu dróg dojazdowych lub budowa nowych dróg, budowa przystanków kolejowych. Przebieg budowy i jej koszty kontrolowałby w poszczególnych spółkach PFRN Nieruchomości jako zarządzający FIZANem z ramienia PFR TFI S.A. .W segmencie premium obejmującym grunty wywłaszczone w centrach miast, deweloper po wybudowaniu mieszkania/biurowca/hotelu/galerii handlowej miałby opcję odkupu udziałów FIZANu w danej spółce celowej. Spółka celowa z takimi nieruchomościami mogłaby też być sprzedawana kolejnym funduszom inwestycyjnym. Fundusz FIZAN zarządzany przez PFRN Nieruchomości po realizacji projektów inwestycyjnych w segmencie premium umarzałby certyfikaty inwestycyjne FIZAN. W ten sposób KZBN jako inwestor w Funduszu pozyskiwałbym środki na kontynuacji wywłaszczania gruntów i wspomaganie najemców . W przypadku wywłaszczenia gruntów o nieuregulowanych stosunkach własnościowych środki finansowe z KZN trafiałyby do depozytów sądowych. Jednym z kryteriów dopuszczenia dewelopera mieszkaniowego do udziału w zagospodarowaniu nieruchomości w segmencie premium byłoby przeznaczanie określonej puli mieszkań/domów ma wynajem i podpisywanie stosownych umów najmu KZN lub z samorządami.

Inwestycje w ramach omawianych programów byłyby finansowane kredytami bankowymi, co dodatkowo z uwagi na kontrolę banków nad procesem budowy wymuszałoby terminowość realizacji inwestycji i osiągnięcia przez nią zakładanych efektów finansowych.

Deweloperzy, którzy nie wywiązaliby się z zapisów umów inwestycyjnych o których była mowa wcześniej, byliby wykluczani ze współpracy z Funduszem FIZAN zarządzanym przez PFR Nieruchomości.

EKO KREDYT: Nowa formuła rozwoju rynku mieszkaniowego z pomocą kredytu mieszkaniowego na stałą stopę.

Bardzo ciekawą koncepcję takiego kredytu przedstawił ostatnio znany ekspert od bankowości hipotecznej - Pan Krzysztof Oppenheim. Koncepcja Krzysztofa Oppenheima to program pod nazwą EKO Kredyt na Zakup Mieszkania (EKO – skrót od Elastyczny Kredyt Odsetkowy). W przeciwieństwie do znanych nam rządowych programów, EKO Kredyt jest prosty w swojej konstrukcji, oto główne założenia: wkład własny – min. 20 proc. ceny mieszkania, kredyt oparty na stałej stopie procentowej, która w okresie 5 pierwszych lat wynosi 5 proc., z takiej formy finansowania zakupu mieszkania może uzyskać każda osoba posiadająca zdolność kredytową, przy czym ratą obowiązkową są tylko należne odsetki od kapitału. Określenie kredytu jako „elastyczny” to odniesienie się do pomysłu, aby kredytobiorca mógł w dowolnym czasie i dowolnej kwocie dokonywać wpłat na poczet spłaty kapitału, tj. poza obowiązkową ratą odsetkową. Koncepcja ta – w pewnym sensie rewolucyjna w swojej prostocie – wprowadza nietypową formę kredytu hipotecznego, którą można by określić jako „długoterminowy najem środków pieniężnych”, kolejną bowiem nowinką jest to, że po okresie zakończenia umowy (np. po 20 latach), kredyt ten może zostać przejęty przez dorosłe dzieci kredytobiorcy. Czyli nie ma konieczności „zamknięcia” tej ekspozycji, w opisanej formule może trwać nawet 50, czy lat. Bezpieczeństwo kredytodawcy zapewnia wniesiony na początku wkład własny, bezpieczeństwo kredytobiorcy to bardzo niska obowiązkowa rata (same odsetki od kapitału), która brana jest do badania zdolności kredytowej . A to z kolei znacząco zwiększa dostępność do tej formy finansowania zakupu mieszkania.

W tej nowej formie dopłat do kredytu mieszkaniowego można byłoby z czasem wykorzystać zapisy art. 6 i 7 obecnej ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym tj. tzw. spłaty rodzinne. Kwoty spłat rodzinnych gwarantowanego kredytu mieszkaniowego powinny być corocznie waloryzowane o inflację. Taka coroczne waloryzacja powinna być zagwarantowana ustawowo.

Nowa formuła wspomagania minimalnego wkładu własnego w projektach mieszkaniowych

Program ubezpieczenia niskiego wkładu własnego albo przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny albo przez BGK np. do 100 000 zł powinien funkcjonować jako samodzielne rozwiązanie. W konstrukcji tego programu można byłoby skorzystać z doświadczeń funkcjonujących od wielu ubezpieczeń niskiego wkładu własnego w towarzystwach ubezpieczeniowych oraz gwarancji de minimis BGK stosowanych wobec podmiotów gospodarczych.

Budowa mieszkań na wynajem

Budowę mieszkań na wynajem prowadziłyby spółki celowe wspomnianego Funduszu FIZAN z wybranymi deweloperami. Udziałowcami w spółkach celowych mogłyby być też samorządy. Po wybudowaniu i sprzedaży części mieszkań i domów, udziały dewelopera w spółce celowej byłyby umarzane. W ten sposób deweloper realizowałby swe zyski. W spółce celowej pozostawaliby pozostali wspólnicy tj. FIZAN zarządzany przez PFRN Nieruchomości w imieniu PFR FIZAN TFI oraz ew. samorząd. Samorząd lub KZN byłby najemcą puli mieszkań przeznaczonych na wynajem. Samorząd lub KZN mieliby opcję podnajmu najemcom – osobom fizycznym w ramach tzw. najmu instytucjonalnego. Podnajemcy (osoby fizyczne korzystający z dla wynajmowanego mieszkania celem zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych) mieliby opcję wykupu mieszkania z zasobów spółki celowej stanowiącej własność FIZANU i ew. samorządu.

Źródła finansowania programu

Rozsądne rozwiązania problemów gospodarczych powinno wskazywać źródła finansowania danych programów. W przypadku programów poprawy sytuacji w budownictwie mieszkaniowym opisywanych w niniejszym artykule, obok zapisów ustawy budżetowej (pula dopłat do kredytów na stałą stopę), finansowanie programów pochodziłoby :

Przychodów z wynajmu mieszkań i ich wykupu
Przychodów z umarzania lub sprzedaży udziałów spółek celowych realizujących projekty inwestycyjne w tym projektów z segmentu „premium” rynku nieruchomości lub z dywidend
Przekierowaniu części składek na DFG na wspomaganie uzupełniania wkładu własnego przy kredytach mieszkaniowych.

Instytucjami administrującymi środki na finansowanie w/w programów powinien być KZN i BFG.

Uwagi końcowe

Artykuł proponuje poprawę efektywności zagospodarowania środków na wspieranie budownictwa mieszkaniowego w Polsce. Osiągnięcie tej poprawy efektywności jest w interesie ogólnospołecznym. Rozwiązania proponowane w niniejszym artykule wynikają z wniosków z analizy funkcjonowania różnych programów dedykowanych w przeszłości w Polsce budownictwu mieszkaniowemu. Wdrażając w/w działania przewidziane w prezentowanych programach należałoby zmienić szereg rozwiązań ustawowych w tym rolę KZN i PFRN Nieruchomości, co wydaje się rzeczą możliwą do przeprowadzenia. Ciekawym efektem ubocznym prezentowanej koncepcji byłaby także stopniowa likwidacja ruder i pustostan, które w coraz ładniejszych polskich miastach straszą jak nigdy dotąd.